Actualités immobilière

Vente de terrain pour construire : gare au devoir de conseil !


Un particulier envisage de signer un compromis de vente pour acquérir un terrain à bâtir, sur lequel il compte réaliser une construction (maison) au titre d’un permis de construire… à obtenir. Côté agent immobilier et notaire, à quoi faut-il alors veiller ?

Où l’acquéreur veut construire…

Où un terrain est vendu pour construire… Par le biais d’un agent immobilier (AI), un marchand de biens régularise, avec un couple d’acquéreurs, un compromis de vente portant sur un terrain à bâtir. La vente est ensuite finalisée chez un notaire.

Pour la constructibilité… Le couple demande ensuite un permis de construire (PC) sur le terrain. Mais il est refusé, le terrain s’avérant inconstructible au vu du plan local d’urbanisme (PLU) en vigueur ! Le couple décide alors, notamment, de demander réparation au notaire, qui a dressé l’acte final de vente, pour manquement à son devoir de conseil…

Un certificat d’urbanisme : suffisant ? En défense, le notaire explique notamment qu’il avait obtenu, pour garantir l’efficacité de son acte, un certificat d’urbanisme (CU), dont il ressortait que le terrain était constructible.

Pas si vite ! La Cour de cassation vient de censurer l’arrêt d’appel, qui avait donné raison au notaire, pour le motif suivant. Un « certificat d’urbanisme, document purement informatif, n’ayant pas pour objet d’autoriser une construction ou la réalisation d’une opération immobilière, le notaire se devait d’appeler l’attention des acquéreurs sur le fait qu’un tel document ne permettait pas de vérifier la constructibilité du terrain » au vu du PLU (Cass. 1e civ. 31.01.2018 n° 17-13303). La motivation s’inspire d’un arrêt rendu en 2014 (Cass. 1e civ. 20.03.2014 n° 13-14121).

Pensez d’emblée au permis…

Côté AI/notaire… Dès 2014, nous vous invitons, au titre de votre devoir de conseil, à faire preuve de rigueur pour la vente d’un terrain (A&C Immobilier, 10e année, n°5, p.4, 25.04.2014). L’arrêt du 31.01.2018 invite à redoubler de vigilance, si l’acquéreur d’un terrain vous informe d’un projet de construction (cf. aussi p.ex. Cass.3e civ. 16.1.2017 n° 15-26830).
Rigueur de mise… En pareil cas, il est impératif de conseiller aux parties de régulariser un compromis avec une condition suspensive (CS) portant sur l’obtention d’un PC, conforme au projet de l’acquéreur. Si le vendeur est d’accord pour insérer cette CS, elle doit être rédigée avec soin, avec reconnaissance de conseils donnés, en fonction de ce qui est négocié (cf. modèle en notice).

Certificat d’urbanisme : conseil avisé !

Vous avez dit conseil « avisé » ? Côté AI/notaire, si un acquéreur se satisfait, dans un compromis, d’une « note d’urbanisme » et (mieux) une CS pour l’obtention d’un CU, y compris opérationnel (CUb), il convient d’attirer son attention sur les limites juridiques du document. Veillez, dès le compromis puis, dans l’acte définitif, à insérer une clause de reconnaissance de conseils donnés sur les risques de s’engager sans disposer d’un PC définitif (cf. modèle en notice). Un notaire doit faire le nécessaire même s’il intervient uniquement pour l’acte final. Au vu de l’arrêt de 2014, il est sage de préciser, dans un compromis, que l’acquéreur a été aussi avisé de la faculté d’insérer une condition résolutoire.
Pour tout acquéreur ? La jurisprudence apprécie avec rigueur le devoir de conseil en présence d’un acquéreur « profane » (cf. notice). Elle semble plus « modérée » s’il est un professionnel de l’immobilier. La responsabilité d’un notaire a été écartée, là où il n’avait pas alerté un marchand de biens sur la fin prochaine de validité d’un CU, et ses effets (Cass. 3e civ. 24.09.2013 n° 12-2749). Celle d’un AI a été écarte à l’égard d’un promoteur « à même d’apprécier les risques de l’opération » (CA Douai 05.09.2011).

À retenir :
À défaut de pouvoir insérer une condition suspensive dans le compromis pour l’obtention d’un permis de construire, là où un acquéreur se « satisfait » d’un certificat d’urbanisme, une reconnaissance de conseils donnés, soigneusement rédigée, est à prévoir dans les actes de vente pour alerter sur les risques pris.