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Vente de terrain à bâtir : une étude de sol en vue !


Dans le cadre de la loi ELAN, le législateur a prévu un dispositif destiné à rendre obligatoire, dans certains cas, la fourniture d’une étude de sol en cas de vente de terrain. On y voit un peu plus clair à ce sujet à la suite de la publication d’un décret. Que faut-il savoir ?

Une réforme en marche…

Une nouvelle obligation… La loi ELAN est venue instaurer l’obligation pour un vendeur, dans certains cas, de fournir une « étude géotechnique préalable » en cas de vente d’un terrain. Un décret vient d’apporter des précisions à ce sujet, en créant de nouveaux textes.

Pour les risques géotechniques… L’EGP devra procéder à une première identification des risques géotechniques d’un site et à la définition des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Un arrêté ministériel doit venir préciser le contenu exact de l’EGP. La durée de validité de l’EPG sera de 30 ans si aucun remaniement du sol n’a été effectué.

Pour les ventes concernées…

Terrains concernés.  La fourniture d’une EGP sera requise en cas de vente d’un « terrain non bâti constructible ». Mais ne sera pas concernée la vente d’un terrain non bâti destiné à la construction dans un secteur où les règles d’urbanisme applicables « ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles ». L’objectif principale de la loi ELAN est en effet de prévenir, en matière de construction de maison individuelle, les sinistres liés aux phénomènes de retrait-gonflement des sols argileux.

Zones concernées. Cette nouvelle règlementation s’appliquera uniquement dans des « zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols ». A cet égard, un arrêté doit venir définir une « carte des zones exposées ». Cette carte, qui sera établie au vu de critères précisés par arrêté, identifiera quatre catégories de zones d’expositions : fortes, moyenne, faible, résiduelle.

Pour l’année 2020…

Entrée en vigueur. La nouvelle réglementation sera applicable aux actes de vente concernés, conclus à compter du 01.01.2020.

 Si l’étude est requise... L’EPG devra être annexée dès une promesse de vente. Elle devra rester annexée au titre de propriété du terrain, et être transmise à ses propriétaires successifs. Elle devra aussi être transmise aux constructeurs et ou maître d’œuvre avant conclusion d’un contrat portant sur la construction d’immeuble à usage d’habitation ne comportant pas plus de deux logements. A défaut, une étude géotechnique dite de conception, valable pour le projet concerné, sera parfois imposée, en principe. Un CCMI devra mentionner tous les travaux d’adaptation au sol rendus nécessaires par une étude géotechnique.

Et en attendant ? En attendant l’application du dispositif, tout vendeur d’un terrain à bâtir doit veiller à bien informer tout acquéreur de tout risque de retrait-gonflement des argiles, en utilisant les ressources officielles. Les constructeurs, au plan technique, tenez compte des trois guides publiés en 2017 à l’initiative de la DHUP.

A retenir :  Là où la construction d’une maison individuelle est possible, une étude géotechnique préalable sera à fournir par le vendeur d’un terrain à bâtir, à compter du 01.01.2020. D’ici là, tenez compte des ressources officielles disponibles pour informer utilement un acquéreur et des guides techniques