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Un souci pour un passage après une vente ?


La Cour de cassation a rendu ces derniers mois diverses décisions dans des affaires où des acquéreurs, après la vente, se plaignaient à juste titre d’un problème de droit de passage. Côté rédacteur d’actes de vente, quels enseignements  tirer de ces décisions ?

Gare aux « fausses » servitudes…

Où une servitude est inexistante… Un couple  acquiert une maison avec un terrain. L’acte de vente mentionne un acte antérieur, selon lequel le terrain bénéficierait d’une servitude de passage pour véhicules, grevant un fonds voisin. Mais le couple découvre que cette servitude n’existe pas. Il décide de demander l’annulation de la vente pour vice du consentement, en se prévalant d’une erreur.

Une vente peut être annulée… Le couple avait fait de l’existence de la servitude un élément déterminant de son consentement à la vente, ce qui était en l’espèce connu du vendeur et de son notaire. Les juges, sans avoir à se prononcer sur la possibilité d’une servitude légale (pour cause d’enclave), pouvait retenir un vice du consentement, justifiant l’annulation de la vente (Cass. 3e civ. 21.06.2018 n° 17-16575).

Conseil. Tout notaire ou agent immobilier (AI), rédacteur d’acte, doit veiller à vérifier l’existence et la portée de servitudes, sans se contenter d’in « copier-coller » d’une clause d’un acte antérieur.

Gare aux simples « tolérances »…

Vous avez dit simple tolérance ? Il peut arriver qu’un vendeur dispose d’une simple tolérance de passage chez un voisin, pour accéder à son fonds.

Tolérance = conseil. En pareil cas, il incombe au notaire chargé de la vente « d’information clairement et précisément » un acquéreur sur la portée et les effets de la tolérance, librement révocable, ce « en procédant à la qualification juridique de cette situation de fait et en appelant l’attention des parties, e, des termes accessibles, sur les risques » qu’elle induit « au regard des conditions de desserte du fonds vendu » (Cass. 1e civ. 31.01.2018 n° 16-10961).

Tolérance = mise en garde. Il revient ainsi au  notaire de mettre en garde l’acquéreur sur le risque de révocation de la tolérance de passage, sous peine d’engager sa responsabilité. Il importe peu que l’acquéreur dispose, contre le vendeur ou un tiers, d’une action susceptible de remédier à la situation créée (cf Cass. 1e civ. 31.01.2018 n° 16-10961).

Gare aux servitudes « dissimulées »…

Où une servitude est oubliée. Un AI rédige une promesse de vente, précisant que le bien vendu n’est, à la connaissance du vendeur, grevé d’aucune servitude. Mais le bien est grevé, en réalité, d’une servitude de passage, au profit d’un fonds voisin. Dans l’acte final de vente, le notaire mentionne l’existence de la servitude, mais sans y joindre le plan de l’assiette. L’acquéreur découvre que la nature et l’assiette de la servitude ont été sciemment cachées par le vendeur. Il a pu obtenir l’annulation de la vente pour le dol, outre la condamnation in solidum du vendeur, de l’AI et du notaire. Notons qu’en pareil cas un AI ne peut être condamné à garantir le vendeur des condamnations mises à sa charge. Celui « qui commet une faute dolosive ne peut être garanti, au titre de la contribution à la dette, par celui qui commet un simple manquement contractuel » (Cass.3 e civ. 21.06.2018 n° 17-18408).

Professionnel : attention ! Un professionnel, qui vend des terrains à bâtir, doit être rigoureux sur les informations fournies pour toute servitude connue (ou censée l’être) grevant les terrains. Il a pu être jugé qu’un « professionnel de l’aménagement et de la construction ne pouvait arguer, ni de sa bonne foi, ni de son ignorance ou d’une erreur dans la production des documents joints à l’acte de vente »

(Cass.3 e civ. 29.03.2018 n° 17-12028).