Actualités immobilière

Un seul permis, ou tout est permis ?


Lorsqu’un opérateur envisage de réaliser un « ensemble immobilier » ou plusieurs bâtiments sur une unité foncière, il peut se demander s’il doit nécessairement demander et obtenir un permis de construire (pc) unique. Réponse, au vu d’un important arrêt !

La problématique doit être examinée au vu de la doctrine du conseil d’Etat, qui vient d’être précisée, fin 2017. Une distinction est à faire selon que des opérations portent sur un « ensemble immobilier unique » ou des «  constructions distinctes ».
Pour un « ensemble immobilier »

La règle de principe. Le Conseil d’Etats juge qu’une « construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique doit en principe faire l’objet d’un seul permis de construire » -PC
Le tempérament. Lorsque « l’ampleur et la complexité » d’un projet d’ensemble le justifient, des « élément de construction ayant une vocation fonctionnelle autonome » peuvent «  faire l’objet de permis distinct ». Dans ce cas l’administration chargée d’instruire les demandes de PC, doit être «  en mesure de vérifier, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis uniques sont assurés par l’ensemble des permis délivrés » . Une condition à intégrer, côté opérateurs.
Pour des « constructions distinctes »
Les règles de principe. Le Conseil d’Etat juge que des « constructions distinctes, ne comportant pas de liens physiques ou fonctionnels entre elles, n’ont pas à faire l’objet d’un permis unique, mais peuvent faire l’objet d’autorisations distinctes ». Il est alors possible de déposer des demandes de PC distinctes, au vu de projets distincts. Dans ce cas, la conformité de chacun des projets aux règles d’urbanisme doit être appréciée, par l’administration, pour « chaque projet pris indépendamment ». Un PC ne peut ainsi être refusé, retiré ou annulé, au vu d’un « vice » au titre de la condition posée pour des PC distincts, en cas d’ensemble immobilier.
La condition. Un opérateur doit mettre en œuvre des projets portant sur des constructions distinctes, sans liens physiques et fonctionnels, par exemple pavillon/garage construits séparément. Notons que, si «  deux constructions sont distinctes », le seul fait « que l’une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l’autre, au regard de considération d’ordre technique ou économique » ne suffit pas «  à caractériser un ensemble immobilier unique ».
Une illustration concrète ?
En s’y prenant bien… Dans l’affaire jugée le 28.12.17, une société avait acquis un terrain avec un immeuble de bureaux et des garages, en vue de réaliser un immeuble unique, intégrant à la fois l’immeuble et une construction nouvelle (à la place des garages). La société avait ensuite dissocié son projet en deux opérations distinctes avec des maîtres d’ouvrage différents, et consistant après division foncière, en la réhabilitation de l’immeuble existant, et en la construction d’un nouveau bâtiment d’habitation physiquement distinct.
Deux permis distincts… Le Conseil d’Etat a jugé que les deux projets de construction étaient bien «  indépendant l’un de l’autre », car implantés sur deux parcelles (désormais) séparées, et n’ayant en commun que la création d’une servitude de cour commune. Dès lors, le PC délivré pour l’immeuble d’habitation ne pouvait être annulé au motif que la mairie n’avait pu évaluer l’incidence réciproque des deux projets, et porter une appréciation globale.
A retenir !
Des constructions distinctes, ne comportant pas de liens physiques ou fonctionnels entre elles, n’ont pas à faire l’objet d’un permis unique, mais peuvent faire l’objet de permis distincts. Côté opérateur, c’est possible en procédant à une division foncière avec création d’une servitude de cour commune, au besoin.