Actualités immobilière

Quand des travaux du vendeur posent problème


Lorsque l’acquéreur d’un bien immobilier se plaint légitimement de graves désordres ou vices cachés, il peut être amené à reprocher à son vendeur les travaux qu’il a pu lui-même (faire) réaliser pour le bien. Des arrêts récents méritent, à cet égard, l’attention…

Pour la garantie décennale

Une responsabilité possible… Est réputé constructeur toute « personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ». A ce titre, un particulier (un castor dans le jargon) peut engager sa responsabilité de plein droit au titre de la garantie décennale (légale), pour des dommages liés à « ses »travaux (C.civ.art 1792 et 1792-1)

A ne pas négliger… Dans une affaire, des époux s’étaient chargés eux-mêmes, et sans maître d’œuvre, de la construction d’une maison. Leur responsabilité décennale, en tant que constructeurs, a été retenue à l’égard de l’acquéreur de la maison, au titre de fissures, car ils étaient à l’origine du dommage « pour avoir exécuté eux-mêmes les travaux en fondant l’immeuble sur un terrain de médiocre portance sans études techniques » (Cass. 3e civ. 06.09.2018 n° 17-18279). En l’espèce, la garantie d’un entrepreneur, qui avait réalisé des travaux de réparation (mise hors gel de semelles de fondation) en vue de la vente n’a été retenue que pour 50 %.

Pour le gros-œuvre… Il a été jugé que la responsabilité décennale d’un vendeur peut être ainsi engagée en cas de rénovation lourde (cf. Cass 3e civ. 21.06.2018 n° 17-19762), ou encore pour des défauts irréparables d’une chape rendant un bien impropre à sa destination (Cass. 3e civ. 07.06.2018 n° 7-17338).

Pendant dix ans … Un vendeur « castor » peut voir ainsi sa responsabilité décennale engagée à l’égard d’un acquéreur, mais aussi d’un sous-acquéreur (Cass. 3e civ. 30.11.2017 n° 16-24518). Sa responsabilité peut être ainsi recherchée pendant un délai de dix ans à compter de la réception ou l’achèvement de ses travaux (cf. C. civ. Art. 1792-4-1). La date à prendre en compte pour apprécier le délai est, non celle de la vente, mais celle à laquelle un acquéreur engage son action (Cass. 3e civ. 07.09.2001 n° 10-10596).

Pour la garantie des vices cachés

Où une clause d’exclusion est opposée… Un vendeur (particulier) peut d’emblée se soustraire à la garantie des vices cachés (GVC), par le jeu d’une clause exonératoire, dans l’acte de vente. Reste qu’un acquéreur peut faire écarter la clause, s’il prouve la mauvaise foi du vendeur…

Travaux = mauvaise foi ? Dans une affaire, pour écarter la clause d’exclusion de GVC, l’acquéreur d’une maison, confronté à des vices cachés (fissures), a mis en avant les travaux réalisés par le vendeur dans la SDB (embellissement) et e façade (ravalement, enduit). Il a expliqué que la mauvaise foi du vendeur était caractérisée, dès lors qu’il avait ainsi « masqué les fissures » dont il connaissait « par conséquent l’existence » (sic).

Pas toujours ! En l’espèce, les juges ont écarté l’argument car les travaux d’embellissement en SDB, et d’enduisage d’un mur, « manifestaient tout a plus un souci légitime de présenter à la vente un bien rafraîchi ou restauré pour certains de ses éléments ». L’expertise avait révélé que le vice est dû à des travaux exécutés avant l’achat du bien par le vendeur. Celui-ci avait remis les clefs à l’acquéreur quelques jours après la signature du compromis, ce qui manifestait l’ »absence de volonté de dissimuler un vice, de quelque nature qu’il soit » (sic).  Pour ces motifs, la clause d’exclusion de GVC devait trouver application (Cass. 3e civ. 05.07.2018 n° 17-18279).

En pratique. Si les juges apprécient au cas par cas, l’arrêt invite à toujours jouer le jeu de la transparence à l’égard d’acquéreurs, pour des travaux. En cas de dissimulation d’informations, un acquéreur peut se prévaloir d’un dol (Cass. 3e civ. 21.06.2018 n° 17-19512).

La sévérité est toujours autant de mise à l’égard d’un vendeur « castor », si ses travaux sont de nature à engager sa responsabilité décennale. Mais la réalisation de travaux de rafraîchissement, avant la vente, ne caractérise pas nécessairement la mauvaise foi du vendeur, pour garantie des vices cachés.