Non classé

Expropriation : quelle indemnisation ?


Lorsque le propriétaire d’un immeuble ou terrain fait l’objet d’une mesure d’expropriation pour cause d’utilité publique, il peut demander une indemnisation au juge. Mais à quoi peut-il prétendre, exactement ? Le point s’impose, au vu de la plus récente jurisprudence…

Droit à indemnisation : en droit

Un principe fondamental. Reprenant l’article 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1789, le premier article du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dans sa nouvelle rédaction depuis 2015, fixe d’emblée un principe : toute expropriation doit donner « lieu à une juste et préalable indemnité ». Un livre dudit Code organise à ce titre une procédure d’indemnisation.

Droit à réparation intégrale. L’indemnisation doit couvrir « l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l’expropriation ». A ce titre, un propriétaire exproprié a droit à la réparation intégrale du préjudice  matériel subi du fait de l’expropriation, ce qui « implique que l’indemnisation prenne en compte non seulement la valeur vénale du bien exproprié, mais aussi les conséquences matérielles dommageables qui sont en relation directe avec l’expropriation ».

Indemnités. Le juge peut/doit prononcer une indemnité principale, compensant la « perte de la valeur vénale du bien ». Outre l’indemnité principale, on peut prétendre à une indemnité dite de remploi, calculée au vu « des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature ». Cette indemnité de remploi n’est pas due si le bien exproprié était notoirement destiné à la vente, ou a été mis en vente dans la période de six mois précédant la déclaration d’utilité publique. A ceci peuvent s’ajouter diverses indemnités accessoires, le tout au vu des textes et de la pratique (p.ex. indemnité dite de dépréciation du surplus).

Conseil. On ne peut prétendre à indemnisation du fait du préjudice moral lié à la perte du bien exproprié.

Droit à indemnisation : en pratique

Montant des indemnités. Les doivent en principe « fixer le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ». Sous cette réserve, la Cour de cassation s’en remet, en principe, aux juges du fond pour apprécier l’indemnisation due au titre d’expropriation. Il est à relever que des juges peuvent retenir la méthode d’évaluation dite de la récupération foncière en présence d’un bien très délabré et étant à démolir, en se contentant à ce titre de retenir une indemnité principale symbolique de 1€, outre 0.20€ au titre du remploi.

Ce qu’il faut prendre en compte. Il a été jugé que des expropriés ne peuvent « bénéficier de la plus-value apportée à leurs immeubles par les opérations d’urbanisme prévues par l’autorité expropriante ». Ceci est à prendre en compte pour discuter de la « date de référence » applicable pour l’évaluation d’un bien.

Ce qu’il faut aussi savoir. Dans une affaire, un propriétaire a réclamé une indemnité spécifique au titre de la perte de jouissance d’un garage, qui donnait sur une parcelle expropriée. Il a vu sa demande déniée en appel, au motif que ce préjudice était nécessairement « couvert » par l’indemnité de remploi. C’est heureux, pareil raisonnement vient d’être écarté avec fermeté, au motif que le « préjudice allégué tenait à l’enclavement résultant directement » de l’expropriation.
Enclavement = indemnité spécifique !

Conseil. En cas d’expropriation, un propriétaire sera bien avisé de faire appel à un avocat spécialisé.

A retenir !

Un propriétaire peut prétendre à une indemnité principale pour couvrir la perte de la valeur vénale du bien exproprié, outre une indemnité de remploi et des indemnités accessoires de nature à réparer tous les préjudices matériels directement liés à l’expropriation (dépréciation du surplus, encavement,…)