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Certificat d’urbanisme : des précisions des juges !


Pour un projet de construction, un opérateur demande un certificat d’urbanisme d’information (CUa) ou opérationnel (CUb). Mais quelle est la valeur du certificat délivré, tel en présence d’un PLU en cours d’élaboration ou de révision ? Un point s’impose…

Si un CU « cristallise » les droits…

CU = droits garantis. Dans les conditions fixées par l’article L 410-1 du Code de l’urbanisme, un certificat d’urbanisme (CU) permet en principe de « cristalliser » (figer) durant 18 mois les règles d’urbanisme applicables : prescriptions d’un plan local d’urbanisme (PLU), taxes, participations et servitudes administratives. Un CU met ainsi à l’abri, en principe, son bénéficiaire d’un changement défavorable des règles pour une demande d’autorisation d’urbanisme (AU), durant 18 mois…

Y compris pour un CUb « négatif » ! Le conseil d’Etat a récemment posé le principe suivant. L’article L 410-1 du Code de l’urbanisme a « pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d’urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir » sa demande d’AU, déposée durant les 18 mois qui suivent, « examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ». Bref : CUb négatif ne confère aucun droit à son titulaire : il s’agit d’une « erreur de droit ».

Gare au projet de « futur » PLU…

Où un « sursis à statuer » est possible…Comme expliqué dans un conseil (AEC Immobilier, 12è année, n°5, p. 7, 29.04.2016), lorsqu’une demande d’AU est déposée, une commune peut y faire obstacle par une décision de sursis à statuer, dans certains cas.

Des règles à intégrer…Le sursis à statuer permet à une commune, notamment, de ne pas délivrer d’AU pour des travaux « qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse » l’exécution d’un « futur » PLU. A cet égard, le CE a jugé qu’une commune peut opposer le sursis à une demande d’AU si la condition était remplie à la date de délivrance d’un CU. Si un PLU, en cours d’élaboration ou de révision à cette date, et justifiant un sursis, entre ensuite en vigueur dans le délai de 18 mois, les règles du nouveau PLU s’appliquent à la demande d’AU. Il a aussi été jugé, pour un CUa, que si un sursis est opposé à une demande d’AU au vu d’un PLU en cours d’élaboration lors de la demande, une commune peut appliquer le nouveau PLU si, à l’expiration du délai de sursis (deux ans au plus), il est entré en vigueur. Et le fait qu’un CU ne mentionne pas la possibilité de sursis n’empêche pas la commune de l’opposer !

Dès le CU…Pour le Conseil d’Etat, un maire peut aussi légalement opposer, dès la délivrance d’un CU, un sursis pour une demande d’AU, eu égard au « degré d’avancement » du projet d’élaboration (ou de modification) du PLU.
En pratique. Ces règles invitent, avant tout projet de construction, à se « pencher » sur tout projet en cours d’élaboration d’un PLU (ou de révision). 

La nuance

Ce qui a changé. Depuis une loi du 27.01.2017, une commune ne peut décider d’un sursis à statuer que si « a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable » (PADD) du PLU.

En pratique. Une commune ne peut opposer un sursis, comme cela pouvait être (souvent) le cas par le passé, dès la publication de la délibération de l’élaboration (voire de mise en révision) d’un PLU.

A retenir !

Un CUb « négatif » permet néanmoins de garantir les droits attachés au certificat d’information (CUa) durant 18 mois. Mais, pour tout certificat, tenez compte d’un éventuel projet d’élaboration ou de révision d’un PLU, ce qui peut parfois justifier un « sursis à statuer » puis le refus pour une autorisation.