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ATTENTION AUX CLAUSES DIVERGENTES POUR LES ACTES DE VENTE !


Pour une raison ou un autre, une clause figurant dans un acte réitératif de vente, dressé par un notaire, peut-être différente de celle initialement prévue dans un avant-contrat, tel qu’un compromis. Une décision récente invite à plus grande prudence, à ce sujet…

Pour des clauses « discordantes »

Après l’acte authentique de vente…. Un couple régularise un compromis de vente pour un terrain à bâtir. L’acte, qui est rédigé sous seing privé, comporte une clause manuscrite destinée à protéger le vendeur, et ainsi formulée : « obligation de respect d’une distance de 3 mètres par rapport au bâti existant avec une construction en dur habitable ». La vente est réitérée chez un notaire. Son acte de vente stipule qu’il a été convenu par les parties « qu’une distance de 3 mètres devra être respectée entre le bâti existant et les futures constructions, sous réserve de la faisabilité de l’opération au regard des observations et prescriptions d’urbanisme ».

Où une clause pose problème… Après avoir obtenu un permis en ordre, le couple fait construire une maison avec un préau s’avançant en limite de propriété. Mécontent de cette construction, le vendeur décide de réclamer la démolition forcée du préau.

La clause du compromis peut primer… La Cour de cassation a récemment écarté la demande du vendeur, au motif que la clause du compromis ne concernait que les constructions en dur habitables, ce qui n’était pas le cas du préau. Soulignant que la « discordances des actes » rendait leur interprétation nécessaire, les juges relèvent que la « mention manuscrite figurant dans le compromis, plus précise en raison de l’emploi des termes « dur habitable », pour définir les constructions interdites à moins de trois mètres de la limite de propriété, que celle insérée dans l’acte authentique à l’occasion de la réitération de la vente, reflétait la volonté commune et persistante des parties ». Ce n’est pas tout. Les juges ont estimé que la responsabilité du vendeur et du notaire était engagée.

Gare aux mauvaises surprises … !

Côté vendeur… La cour de cassation a approuvé la condamnation du vendeur à des dommages-intérêts, en réparation du préjudice moral causé au couple. Motif ? Le vendeur avait convenu, dans le compromis, de limiter l’interdiction de construire aux constructions en dur habitables. En outre, le préau avait été édifié au vu d’un PC dont il avait eu connaissances, et qui n’avait pas été contesté. C’est donc de mauvaise foi que le vendeur avait réclamé l’enlèvement du préau, ce qui était constitutif d’une faute. De quoi y réfléchir avant de se lancer dans un procès…

Côté notaire…La cour de cassation a estimé que la responsabilité du notaire, qui avait rédigé l’acte authentique lors de la réitération de la vente, était engagée à l’égard des acquéreurs. Il avait pris l’initiative d’insérer dans son acte une condition de distance ne correspondant pas à la clause du compromis, sans « interroger les parties sur le sens et la portée qu’elles entendaient donner à leur volonté de convenir d’une disposition différente de celle arrêté dans l’acte sous seing privé.

La leçon est claire ! Pour prévenir bien des litiges, toutes modifications des conditions d’une vente, entre un compromis et la date prévue pour sa réitération, suppose d’obtenir l’accord formel du vendeur et de l’acquéreur. Il est prudent de formaliser un avenant au compromis. Si un avenant est ainsi régularisé, il est sage de le notifier pour purger le droit de rétractation SRU, là où il s’applique.

A RETENIR : En cas de discordance entre la clause d’un compromis et l’acte de vente, les juges peuvent privilégier la clause du compromis, si elle est plus précise. Côté notaire, sous peine de risquer d’engager votre responsabilité, veillez à ne pas modifier ou réécrire des clauses substantielles sans l’accord formel des parties.