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Construction irrégulière = Démolition ?


Lorsqu’un immeuble a été réalisé sans permis de construire, ou en méconnaissance du permis délivré, le juge civil peut parfois ordonner sa démolition. Qui peut demander la démolition ? Quand peut-elle être décidée ? Un point s’impose, au vu de récents arrêts …

Où la démolition peut être demandée?

À la demande d’une commune. Une commune où l’intercommunalité compétente (EPCI) en matière de plan local d’urbanisme (PLU) peut saisir le juge civil (le tribunal judiciaire, depuis le début du 1er janvier 2020) en vue de faire ordonner la démolition d’un ouvrage édifié sans le permis de construire PC requis, ou en méconnaissance du PC délivré. La commune dispose d’un délai de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux pour exercer l’action civile (C.urb. art. L 480-14). L’action en démolition ainsi attribué à la commune est une action autonome « destiné à faire cesser une situation illicite ». L’action ne nécessite donc pas la démonstration d’un préjudice personnel et direct causé par les constructions irrégulières » (Cass. 3E civ. 16.05.2019 n° 17-3175 et 13.02.2020 n° 19-16299).

À la demande d’un tiers. La démolition d’un immeuble, édifiée conformément à un PC, peut-être demandée par un tiers (p.ex. voisin), devant le juge civil, sous d’étroites conditions (C. urb. Art. L 480-13). Le PC doit avoir été annulé par le juge administratif, et l’immeuble situé dans un périmètre protégé. Le texte concerné s’applique pour une action de démolition (exclusivement) fondée sur la violation des règles ou servitudes d’urbanisme (Cass. 3e civ. 21.03.2019 n° 18-13288). Pour espérer obtenir gain de cause (la démolition), un particulier (ou une association recevable) doit pouvoir rapporter la preuve d’un préjudice personnel en lien de causalité directe avec la violation des règles ou servitudes d’urbanisme (Cass. 3e civ. 11.07.2019 n° 18-18803 ; Cass. 3e civ. 07.11.2019 n° 18-17751 et 18-17748).
Attention ! Un tiers peut se prévaloir de la violation d’une autre règle (civile…) pour réclamer la démolition. Il en va P. Ex. ainsi si des travaux sont réalisés sans l’autorisation requise d’une copropriété (Cass. 3e civ. 27.02.2020 n° 18-18189).

Où la démolition peut être décidé ?

Pour un logement, rien d’automatique… Il peut arriver qu’une demande de démolition concernant un immeuble habiter. En pareil cas, au titre de l’article huit de la Convention européenne des droits de Lhomme, les juges sont en principe tenue de rechercher si la démolition (et l’expulsion) et tu ne mesure proportionnée au regard du droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des occupants (Cass. 3e civ. 16.01.2020 n° 19-10375). Les juges doivent apprécier, au cas par cas, si la démolition aura au nom des conséquences disproportionnées (Cass. 3e civ. 27.02.2020 n° 18-18189).

Sauf si la sécurité l’emporte… Il a été jugé que la démolition d’une construction est une mesure justifiée s’il existe « un besoin social impérieux de préserver la sécurité des personnes exposés à un risque naturel d’inondations et d’éviter toute construction nouvelle ou reconstruction à l’intérieur des zones inondable soumise aux aléas les plus forts » (Cass 3e civ. 16.01.2020 n° 19-13645).

… Ou la protection de l’environnement… Il y a aussi été jugé que la démolition peut être une mesure justifier si aucune autre mesure ne « permet de réparer le préjudice causé à l’environnement » par la construction en cause (Cass 3e civ. 07.11.2019 n° 18-17748). Il en va par ainsi pour une maison d’habitation illégalement édifier dans une zone classée, à l’esthétique remarquable Et d’une superficie réduite, faisant l’objet d’une protection particulière, ou édifier dans le périmètre de protection d’une chapelle, ou construite dans un site naturel classé en zone Natura 2000 (Cass. 3e civ. 13.02.2020 n0 19-16299 et arrêts précités du 07.11.2019)

La démolition d’une construction irrégulière peut être demander au juge civil par la commune concernée pendant 10 ans et parfois par un tiers (voisins…), sous conditions. La démolition peut être écartée si la mesure est disproportionnée (logement occupé) mais peut être justifiée au vu de motifs impérieux (sécurité...).