Actualités immobilière

Du nouveau pour les plus-values immobilières !


La seconde loi de finances rectificative pour 2017 est venue retoucher le régime applicable pour la taxation en matière de plus-value immobilière (PVI), en cas de cession par un particulier d’un terrain à bâtir ou d’un bien bâti (hors résidence principale). Alors ?

Un régime presque inchangé…

Le statut quo. Comme annoncé (A&C Immobilier, 13è année, n°17, p.5, 24.11.2017), le régime de base applicable pour la taxation de la PVI réalisée par un particulier (résident fiscal en France) à l’occasion de la cession/vente d’un bien immobilier bâti, ou d’un terrain à bâtir(TAB),n’a pas été modifié. La cession de la résidence principale reste exonérée.

La nuance. En raison de la hausse du taux de travail de la CSG de 1,7% une PVI est désormais assujettie aux prélèvements sociaux pour un taux de 17,2% au lieu de 15,5% ( soit un taux « global » de 36,20%).

Une mesure positive… mais cantonnée

Un abattement exceptionnel. Un texte non codifié, figurant dans la seconde loi des finances rectificative pour 2017 (loi n°2017-1775 du 29.12.2017 art.28, II), a instauré un abattement exceptionnel, jusqu’au 31.12.2020, pour la détermination de la PVI nette imposable, tant pour l’impôt sur le revenu que les prélèvements, en cas de cession d’un TAB ou d’un bien immobilier bâti, sous conditions. L’abattement s’applique aussi pour la « surtaxe » prévue en cas de PIV élevée (CGI art.1609nonies G).

Un abattement circonscrit. Un arrêté ministériel, publié le 30.12.2017, est venu préciser que l’abattement s’applique (uniquement) pour une cession réalisée dans une commune située en zone A ou Abis (cf. liste des communes en notice).

Un abattement sous condition. L’abattement est conditionné à l’engagement de l’acquéreur de réaliser et d’achever, sous quatre ans, un ou plusieurs bâtiment d’habitation collectifs (et de démolir les constructions existantes, pour la cession d’un bien bâti). Le « gabarit » du/des bâtiments devra être au moins égal à 75% du gabarit maximal autorisé au titre de plan local d’urbanisme (PLU) applicable (ou document d’urbanisme en tenant lieu).

Un abattement avantageux. Le taux de l’abattement est fixé à 70%. Il est porté à 85%, si le cessionnaire (acquéreur) s’engage à réaliser et à achever des logements sociaux ou intermédiaires, dont la surface habitable représente au moins 50% de la surface totale des constructions visées par le permis de construire du programme immobilier.

Pour bénéficier de l’abattement avantageux. Une promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique) doit être régularisée d’ici le 31-12-2020, avec date certaine. La vente doit être ensuite impérativement finalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse acquiert date certaine. L’engagement de l’acquéreur est, en outre, à formaliser dans l’acte de vente.

Attention ! L’abattement ne peut s’appliquer pour une cession réalisée dans un cadre familial (cf. notice).

D’autres mesures…favorables

Cession à un bailleur social. Le législateur a prorogé de trois ans le dispositif d’exonération en cas de vente d’un bien, de manière directe ou indirecte, à un bailleur social (CGI art. U7° et 8°).Pour en bénéficier, il faut œuvrer d’ici fin 2020.

Cession d’un droit de surélévation. L’exonération existante en cas de cession d’un droit de surélévation est protégée de trois ans (jusqu’au 31.12.2020). Le cessionnaire doit s’engager à réaliser exclusivement des locaux destinés à l’habitation (sous quatre ans).

Délaissement. Là ou le droit de délaissement prévu par certains textes exercé (cf. notice), une exonération est légalement instaurée, sous réserve d’un remploi du prix sous 12 mois par l’achat, la (re) construction ou l’agrandissement d’immeuble(s).

A retenir !
Sous conditions, le vendeur d’un terrain/immeuble en zone A ou Abis, avec une promesse signée d’ici fin 2020, peut bénéficier d’un abattement de 70ou 85% si l’acquéreur s’engage à réaliser de l’habitat collectif. L’exonération pour certaines cessions est prorogée (droit de surélévation, vente à un bailleur social).