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Vente d’immeuble à rénover : des travaux déductibles ?


Un particulier acquiert un immeuble d’habitation, destiné à la location, dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover (VIR), hors dispositif Malraux. Pourra-t-il déduire de ses revenus fonciers le montant des travaux réalisés par le vendeur ? Éléments de réponse…

La position de l’administration fiscale

Pour une opération en VIR…

Un dispositif, issu de la loi dite ENL 2006, encadre spécifiquement le contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR), dans le secteur protégé. La réglementation est d’ordre public (CCH art. L 261 et suiv. ).

Pour les travaux réalisés…

Dans le cadre d’un contrat VIR, le vendeur de l’immeuble s’engage à y (faire) réaliser des travaux de rénovation dans un certain délai, à charge pou l’acquéreur de verser des fonds avant la livraison. Le vendeur transfère immédiatement ses droits sur le sol et la propriété des existants à l’acquéreur, qui devient ensuite propriétaire des ouvrages rénovés au fil du chantier.

Pour la déductibilité des revenus fonciers…

Un propriétaire-bailleur, soumis au régime réel d’imposition, peut déduire le coût de divers travaux de ses revenus fonciers, sous conditions. A ce titre, peut-il (aussi) déduire le montant des travaux réalisés dans un bien acquis via un contrat VIR ?

C’est non pour Bercy…

La DGFIP estime que les travaux réalisés dans le cadre d’un contrat VIR « constituent un élément du prix d’acquisition de l’immeuble ». Partant, ces « travaux s’analysent comme des dépenses en capital qui n’ont pas vocation, en tant que telles, à être prises en compte pour la détermination des revenus fonciers imposables, même lorsque l’immeuble ainsi acquis est destiné à être donné en location ». En effet, selon Bercy, pour être déductibles, les « dépenses de travaux doivent avoir été engagés en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu ». En conséquence, la «  part du prix d’acquisition relative aux dépenses de travaux » réalisés dans le cadre du contrat VIR « ne peut être considérée comme une charge déductible des revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu » (Bofip BOI-RFPI-BASE-20-30-30).

Une doctrine fiscale « mise à mal » !

Une décision à saluer…

Dans une affaire, le propriétaire d’un bien acquis en VIR avait déduit de ses revenus fonciers les dépenses de travaux, avec un report de déficit. Le fisc s’est prévalu de sa doctrine, pour s’y opposer. A tort, selon la Cour d’appel du litige !

Motifs ? La double circonstance que  « le vendeur conserve, postérieurement à la vente et jusqu’à la livraison des travaux aux acquéreurs, la maîtrise » d’ouvrage et que l’accord par lequel ce vendeur s’engage à réaliser, directement ou indirectement, des travaux de rénovation pour les acquéreur, moyennant un prix convenu entre eux , intervienne de manière concomitante à la vente, n’a pas pour effet de conférer au prix payé en contrepartie de ces travaux le caractère d’une dépense en capitale ». Ainsi, le fisc ne peut « soutenir que, par principe, le coût des travaux réalisés dans le cadre d’un contrat de vente d’un immeuble à rénover n’est pas déductible des revenus fonciers provenant de la location de cet immeuble » (CAA Nantes 29.06.2017 n° 16NT00954).

A sa juste valeur…

Gare à la présentation ici ou là de la décision ! Elle ne préjuge pas de la position du Conseil d’Etat, qui ne s’est pas encore prononcé à ce sujet ! En attendant, il existe un aléa en cas de contentieux avec le fisc (informez vos clients…).

A sa juste mesure…

En tout état de cause, comme l’ont relevé les juges nantais, un bailleur doit être en mesure de « justifier de la réalisation et de la nature des travaux » concernés, et « en conséquence, de leur caractère déductible ». A défaut, tel en l’espèce, le fisc peut à bon droit remettre en cause une déduction opérée au titre des revenus fonciers. 

Si l’administration fiscale est d’un avis contraire, une Cour d’appel a jugé que les travaux de rénovation, effectivement réalisés dans le cadre d’une VIR, sont déductibles des revenus fonciers. Mais informez tout acquéreur en VIR d’un aléa en cas contentieux, tant que le Conseil d’Etat ne s’est pas prononcé.