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Droit de rétractation SRU et pluralité d’acquéreurs


Un compromis de vente est régularisé avec plusieurs acquéreurs, qui bénéficient chacun du droit de rétractation « SRU », au titre de l’article L 271-1 du CCh . Que se passe-t-il si un seul de ces coacquéreurs se rétracte ? Faisons le point, à la suite d’un arrêt !

La problématique

Après avoir signé un compromis de vente pour un bien à usage d’habitation, un acquéreur non professionnel bénéficie d’un droit de rétractation, qui lui permet de faire « volte-face » durant dix jours, dans les conditions fixées par le CCH (CCH art.L 271-1 et suiv.). Les textes applicables n’apportent toutefois pas de précision sur le régime applicable, en cas de pluralité d’acquéreurs. Que disent les juges ?

Rétractation : incidence sur la vente

Où le droit de rétractation est exercé…

De manière générale, la Cour de cassation juge que l’exercice en ordre du droit de rétractation, par un acquéreur, entraîne « l’anéantissement » du compromis concerné (Cass. 3civ.13.03.2012 n° 11-12231).

Par un seul coacquéreur…

La Cour de cassation a jugé à une double reprise, pour un compromis signé par des conjoints, que la rétractation par un seul époux entraîne aussi son « anéantissement » (Cass. 3e civ.13.02.2008 n° 06-20334et04.12.2013 n°12-27293).

Une jurisprudence confortée…

La cour de cassation a été à nouveau amenée à se prononcer, pour un compromis signé par des conjoints, sur les effets de la rétractation d’un seul époux. Soulignant qu’en l’espèce le compromis « désignait de façon indissociable comme acquéreur M. et Mme X…, mariés sous le régime de communauté de biens », elle a estimé que « la rétractation de l’un des époux emportait celle de l’autre ». Elle a dès lors jugé que la promesse de vente « était caduque » (Cass. 3e civ.14.09.2017 n° 16-17856 ).

Et généralisable ?

Il est en général admis que ce régime s’applique (au moins) pour des acquéreurs « solidaires » (C.cass.rapport annuel 2013), c'est-à-dire en présence d’une clause de solidarité entre acquéreurs dans un compromis (fréquent). Sous cette réserve, au-delà des époux, ceci peut concerner un compromis signé par des partenaires pacsés ou concubins, des membres d’une même famille, ou des personnes sans lien de parenté (ou d’alliance). Une discussion est permise sur la possibilité de prévoir une « règle » différente dans un compromis.

Conseil.  Pour prévenir des litiges en cas de pluralité d’acquéreurs, il peut être prudent de conseiller au parties d’insérer d’emblée, dans un compromis, une clause précisant que la rétractation d’un seul coacquéreur entraînera son « anéantissement ».

Rétractation : conséquences pratiques

Côté vendeur

Un vendeur ne peut agir en exécution forcée de la vente, ou réclamer réparation tel au titre d’une clause pénale d’un compromis. Il a ainsi été p.ex. jugé « qu’en cas de pluralité d’acquéreurs, et en conséquence de l’anéantissement du contrat, le vendeur ne peut agir en réalisation de la vente à l’encontre du ou des acquéreurs qui n’ont pas exercé leur droit de rétractation dans le délai légal et qui ne peuvent dès lors être tenus à cette vente » (CA Paris 17.06.2016 n°15/01954).

Côté mandataire

Un agent immobilier, mandaté par le vendeur ou les coacquéreurs, ne peut prétendre à des honoraires, ou à indemnisation.

Côté coacquéreur(s)

Un coacquéreur, qui ne s’est pas rétracté, peut vouloir poursuivre la vente à son seul profit. Si le vendeur est d’accord, il convient alors de rédiger un nouveau compromis, à faire régulariser par chaque acquéreur intéressé. Un agent immobilier, mandaté par le vendeur ou les coacquéreurs, ne peut prétendre à des honoraires, ou à indemnisation. Il faut ensuite notifier à chacun, en ordre, le nouvel acte pour purger le nouveau droit de rétractation ouvert à son profit (cf. rapport précité et CA Paris17.06.2016).

Conseil  Ces règles s’appliquent pour un contrat CCMI ou un contrat de réservation (VEFA).

La rétractation d’un seul coacquéreur entraîne en principe l’anéantissement du compromis, et le vendeur ne peut demander l’exécution forcée de la vente ou réparation à l’égard des autres. Si un coacquéreur souhaite finaliser la vente, il faut prévoir un nouveau compromis, et purger à nouveau le droit de rétractation.