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Nouvelle loi – Droit de rétractation SRU : prudence toujours de mise !


La Cour de cassation vient à nouveau de se prononcer sur un litige opposant un vendeur et un acquéreur, concernant le régime du droit de rétractation SRU. L’arrêt rendu interpelle en présence d’un bien qui n’est pas exclusivement d’habitation. Explications, et conseils !

Une décision qui interpelle…

Le litige. Une SCI régularise avec un acquéreur un compromis de vente pour un immeuble. Mais l’acquéreur refuse de finaliser la vente, en se prévalant du droit de rétractation « SRU » prévu et régi par l’article L271-1 du CCH.

Position du vendeur. Pour contester le droit de rétractation, le vendeur explique que le rez-de-chaussée de l’immeuble est à usage commercial. Non sans un certain bon sens, il oppose à ce titre que seul un immeuble à usage exclusif d’habitation est concerné par l’article L271-1, et que « la situation de fait conditionne seule l’application de ce texte, à l’exclusion des intentions de l’acquéreur ».

En appel. La Cour d’appel écarte l’argument du vendeur. Elle juge que, dans « les rapports entre les parties, la nature de l’objet de la vente est déterminée non par la situation de l’immeuble mais par le contrat qu’elles ont signé ». Le compromis portant sur la vente d’un immeuble d’habitation, dès lors, « quelle que soit l’affectation originelle du bien, les règles protectrices » du CCH « sont applicables et l’acquéreur bénéficie du délai de rétractation ».

En cassation. Si certains s’attendaient à une censure de l’arrêt d’appel, il vient d’être jugé en cassation que l’acquéreur bénéficiait bien du droit de rétractation, au (seul) motif que le compromis « portait sur la vente d’un immeuble à usage d’habitation ».

Et invite à la prudence…

Pour la vente d’un immeuble bâti… L’arrêt du 12.10.2017 ne remet pas en cause la jurisprudence selon laquelle l’article L271-1 ne s’applique pas pour la vente d’un terrain à bâtir (hors lotissement), même si un compromis mentionne l’intention de l’acquéreur d’y construire une maison d’habitation.

Si l’immeuble est mixte… La Cour de cassation a jugé en 2008 que l’article L271-1 ne s’applique pas pour des « immeubles à usage mixte » d’habitation et commercial/professionnel. Mais cela suppose, au vu de l’arrêt du 12.10.2017, et comme le sous-entendait (déjà) l’arrêt de 2008, qu’un compromis vise bien la destination autre que d’habitation. A défaut, ou si un acquéreur déclare vouloir destiner un bien mixte à un usage exclusif d’habitation, il est prudent de respecter les textes sur la rétractation.

Ou destiné à l’habitation… Si l’article L271-1 ne s’applique pas pour un bien autre que d’habitation, l’arrêt et sa zone d’ombre incite à la prudence si un acquéreur déclare le destiner à un usage d’habitation. Il nous paraît alors sage de respecter aussi les textes sur le droit de rétractation.

Pour éviter des mésaventures…

Ce à quoi il faut veiller. Si l’on en passe par une LRAR pour purger le droit de rétractation, l’arrêt du 12.10.2017 invite une nouvelle fois à s’assurer qu’elle est notifiée en ordre. En l’espèce, c’était la mère de l’acquéreur qui avait signé l’AR. La notification a été jugée irrégulière car « l’existence d’un mandat à son profit pour recevoir l’acte de notification n’était pas établie ». A méditer…

Ce à quoi il faut penser. L’arrêt a réservé le cas où l’acquéreur a la qualité d’acquéreur professionnel. Dans ce cas, l’article L271-1 ne s’applique pas. Mais, en contentieux, il revient au vendeur d’opposer cette qualité devant le TGI et/ou la Cour d’appel et non, tel en l’espèce, uniquement en cassation…