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Informations sur le droit de préemption urbain (DPU) en cas de vente immobilière


Droit de préemption

Si une commune décide de préempter...

Le Conseil d’État a fourni des précisions sur la manière dont une commune peut exercer son droit de préemption urbain (DPU) en cas de vente, et sur les droits reconnus à un vendeur ou acquéreur pour contester sa décision.

Préemption : Quand / Comment ?

Pour qu’une commune puisse préempter, cela suppose qu’elle ait institué par délibération un DPU, et puisse justifier d’une opération d’aménagement, dans les conditions fixées par le Code de l’urbanisme. En outre, la mise en œuvre du droit de préemption « doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant ».

Pour préempter, une commune dispose de deux mois, en principe, à compter de la date de l’avis de réception de LRAR (lettre recommandée avec avis de réception) notifiant la DIA (déclaration d’intention d’aliéner), de celle de l’accusé d’enregistrement (DIA dématérialisée), ou du récépissé de dépôt en mairie. Le Conseil d’Etat a rejugé avec fermeté qu’un vendeur doit « savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois, s’il peut ou non  poursuivre l’aliénation entreprise ». Sa réception de la décision de préemption « dans le délai de deux mois, à la suite de sa notification, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision ». Si la décision est notifiée par LRAR, la réception « doit être regardée comme intervenant à la date à laquelle le pli est présenté pour la première fois à l’adresse indiquée » dans la DIA. Pour une DIA, veillez à bien compléter le Cerfa à ce sujet en tenant compte, coté notaire, d’une récente réponse ministérielle.
Conseil : Depuis la loi ALUR, une commune doit aussi notifier sa décision à l’acquéreur visé dans la DIA. Mais notez que certains juges ont estimé que la décision ne peut être annulée, si cela n’est pas fait.

Contestation : Quand / Comment ?

Par un arrêt de principe, mettant fin à toute discussion, le Conseil d’Etat a jugé que si l’illégalité d’une délibération peut être en principe « utilement invoquée », tel n’est pas le cas si celle-ci a « acquis un caractère définitif ». Il est donc vain de tenter de contester une décision de préemption en arguant d’un vice d’une délibération devenue définitive (qui n’a pas été contestée…). Il faut pouvoir justifier d’un vice entachant la décision de préemption, tel pour sa motivation.

Un acquéreur évincé peut saisir le juge pour faire obstacle à une décision de préemption, si l’urgence le justifie, par le biais de la procédure administrative en référé-suspension, à la double condition d’engager une procédure au fond et de pouvoir justifier d’un doute sérieux quant à la légalité de la décision. L’acquéreur bénéficie alors d’une présomption en sa faveur, qui a été confortée. Le Conseil d’État estime en effet qu’eu égard « à l’objet d’une décision de préemption et à ses effets pour l’acquéreur évincé, la condition d’urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci en demande la suspension ». Mais notez que la présomption est écartée si « le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l’intérêt s’attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l’exercice du droit de préemption ». Le juge des référés apprécie au cas par cas.