Actualités immobilière

Qu’est-ce que le « dossier de diagnostic technique » (DDT) ?


Un « dossier de diagnostic technique » est prévu en premier lieu par l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), dans un titre consacré à la « protection de l’acquéreur » : c’est le DDT pour la vente, dès lors qu’elle porte sur « tout ou partie d’un immeuble bâti ».

dossier-de-diagnostic-technique-ddt

Notez que si la transaction consiste en un « échange » de biens, il est légitime de prévoir un DDT comme pour une vente. L’échange suit en effet en principe le régime de la vente, dans toutes ses règles (Code civil, article 1707).

Un « dossier de diagnostic technique » est en un second lieu prévu par la loi du 6 juillet 1989, c’est le DDT pour la location de logements. A la suite de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, le DDT est désormais visé par l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989.

La terminologie « dossier de diagnostic technique », utilisée par ces deux textes de références, peut être source de malentendus. Le terme « diagnostic technique » laisse à penser que le dossier n’aurait à contenir que des documents purement techniques sur le bien stricto sensu, et ne viserait que des « diagnostics techniques » réalisés par des professionnels ? Ce n’est pas toujours le cas.

Le texte sur le DDT en location peut ainsi laisser à penser que les logements seraient seuls concernés par la réalisation de « diagnostics ». Ce n’est pas toujours le cas. Des locaux commerciaux ou professionnels, loués avec un bail commercial ou professionnel, peuvent être aussi concernés.

On s’entendrait en outre à pouvoir trouver, en accompagnement de deux textes de référence régissant les DDT, un cadre légal et réglementaire regroupant les dispositions applicables, ce qui simplifierait grandement la tâche. C’est loin d’être le cas. Le DDT n’est, qu’en réalité, que le regroupement formalisé d’une liste de documents ou informations régis par de nombreux textes spécifiques, et éparpillés dans différents Codes : Codes de la construction et de l’habitation (CCH), Code de la santé publique (CSP) ou Code de l’environnement. Le législateur n’a pas cet égard fait preuve de simplicité. L’exemple le plus caricatural concerne le « document établi à l’issue du contrôle  des installations d’assainissement non collectif ». (CCH, article L 271-4). C’est une loi du 30 décembre 2006 dite « loi sur l’eau » qui est venue ajouter cette pièce à joindre au DDT de vente. L’article L 271-4 du CCH vise le document mentionné à l’article L 1331-11-1 du Code de la santé publique. Ce texte renvoie lui-même à un document visé par l’article L 1331-1-1 II dudit Code, lequel vise un contrôle prévu à l’article L 2224-8 III du Code général des collectivités territoriales.

Quel est le contenu d'un "Dossier de Diagnostic technique" DDT

La plupart des diagnostics et documents rattachés au DDT en vente ou location donnent lieu à une réglementation, à la fois juridique et technique, fixée par des décrets et arrêtés d’application.

Il convient de tenir compte de documents ou informations qui ont été ajoutés au DDT, en vente ou location (logements), par la loi Alur du 24 mars 2014.

Pour la vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, la loi Alur a instauré l’obligation de fournir à l’acquéreur « une information sur la présence d’un risque de mérule ». Cette « information » est à intégrer dans le DDT exigé en vente. Il est à noter que cette obligation s’inscrit dans un dispositif de « lutte contre la mérule », créé dans le Code de la construction et de l’habitation (CCH) par la loi Alur.

Pour la location de logements, dans les conditions exposées ci-après, la loi Alur a instauré côté bailleur l’obligation de fournir à l’acquéreur :

  • une copie d’un « état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante». Un décret doit venir définir les modalités d’applications de cette obligation, notamment la liste des matériaux ou produits concernés. Ce décret n’avait pas encore été publié au 1er janvier 2017 ;
  • un état d’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes suivant des modalités définies par décrets. Ces deux diagnostics ont donné lieux à deux décrets n°2016-1104 et 2016-1105, datés du 11 août 2016 et publiés au JO le 13 août 2016.

Synthèse : 

Le « dossier de diagnostic technique » en vente et location doit : devra légalement contenir les documents suivants, dans les conditions que nous allons définir ensuite, en fonction de leur réglementation.

resume-ddt

  1. Dans les conditions fixées par un décret (non publié au 1er janvier 2017).
  2. Dans les conditions fixées par le décret n° 2016-1104 du 11 août 2016.
  3. Dans les conditions fixées par le décret n° 2016-1105 du 11 août 2016.